Арендная плата по договору аренды

Однако данный подход, как может показаться, нарушает правовую природу договорного обязательства, связанного с передачей имущества во владение и пользование за плату. В настоящий момент п. 1 ст. 432 ГК РФ содержит положение: "...существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида...". Согласно данному определению можно прийти к выводу, что условием, которое необходимо включить в текст договора аренды, является размер арендной платы, так как в круг условий договора в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора, о чем свидетельствует соответствующее положение: "...предоставить арендатору имущество за плату...".

Арендная плата играет немаловажную роль в плане взаимного выполнения сторонами возложенных на них обязательств. Поскольку сама правовая природа договора аренды носит срочный характер, благодаря которой арендатору предоставляется возможность удовлетворить временную потребность в имуществе, а арендодатель имеет право требовать от арендатора внесения соответствующей арендной платы. Тем самым арендодатель получает встречное обогащение.

Однако отнесение арендной платы к числу существенных условий договора, которое влияет на его действительность, является чересчур смелым решением и порой не совсем обоснованным. Несмотря на наличие в истории периода времени, когда договоры аренды в отсутствие условия об арендной платы признавались недействительными, предполагается, что признак возмездности (синаллагматичности) не может ассоциироваться с существенностью роли условия договора об арендной плате.

В обоснование данной позиции можно заявить, что признак возмездности присущ всем договорам, где сторонами соглашения выступают коммерческие организации, иное толкование противоречило бы ст. ст. 50, 575 ГК РФ. При этом возмездность договора не выделяет условие об оплате приобретаемого блага в качестве его существенного условия, так как в случае опущения данного условия сторонами по общему правилу применяются нормы, указанные в п. 3 ст. 424 ГК РФ. Таким образом, можно поставить вопрос об обоснованности выделения размера арендной платы в качестве существенного условия при аренде здания и сооружения. Выделение условия о размере арендной платы в договоре аренды здания и сооружения в качестве существенного в большей степени вызвано пережитками советского периода.

Единственным обоснованным исключением, представляется, выделение арендной платы в качестве существенного условия при содержании условия о выкупе арендованного имущества, где арендная плата учитывается при выкупной стоимости имущества. В данном случае выплата порогового значения будет означать изменение прав собственности на объект аренды и, как следствие, прекращение арендных отношений.

В настоящее время вопросы об установлении, изменении размера арендной платы являются актуальными как с точки зрения научной проблематики, так и с точки зрения реализации теоретических догм в хозяйственном обороте.

На практике всегда возникает множество споров относительно порядка изменения твердой цены арендной платы. Например, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Продолжительное время возникали разногласия относительно правовой природы данной нормы - ее императивности или диспозитивности. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 г. N 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому можно разумно предположить, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год. Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата изменяется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является обязанностью для сторон по заключению в будущем соответствующего соглашения, о данном обстоятельстве свидетельствует соответствующая судебная практика: "Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части". При этом Пленум ВАС РФ указал, что односторонний порядок изменения размера арендной платы, даже в случае наличия такого в силу договора, возможен не более одного раза в год (п. 21 указанного Постановления).

Интересной выглядит ситуация, связанная с арендой лесных участков, заключенных на аукционе. Часть 2 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) содержит императивное правило, согласно которому при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ. Это означает, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, невозможно по соглашению сторон.

При этом необходимо учитывать, что в силу ч. 1 ст. 88 ЛК РФ использование лесного участка, предоставленного в аренду, возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа. Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов, которые могут существенным образом отличаться от объема использования лесов, указанных в заключенном по результатам торгов договоре, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Таким образом, ставки арендной платы могут видоизменяться.

Данную правовую коллизию также усмотрела коллегия ВАС РФ, которая в своем Определении от 25 октября 2013 г. N ВАС-12157/13 поставила этот вопрос на обсуждение Президиума ВАС РФ. Последний, в свою очередь, занял жесткую и однозначную позицию о невозможности во внесудебном порядке изменить условия договора (арендной платы), заключенного на основании аукциона, даже в случае, если объект правоотношений видоизменился. При этом необходимо обратить внимание, что в данном Постановлении существует оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам. Таким образом, следует предположить, что можно ожидать целый вал заявлений о признании такого рода соглашений недействительными, особенно в тех случаях, когда арендная ставка была пересмотрена в сторону увеличения.

Что касается изменения условия договора относительно арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, если такое условие включено в текст договора, то в свете опубликованного Постановления Пленума ВАС N 73 в новой редакции от 25 января 2013 г. для арендаторов появилась гарантия относительно чрезмерного завышения арендных ставок, которые арендодатель мог утвердить в одностороннем порядке. Так, в п. 22 указанного Постановления содержится положение, что увеличение арендной платы в непропорциональном значении средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в одностороннем порядке может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом. Однако арендатору необходимо в судебном процессе обосновать свою позицию путем приведения среднерыночных цен на аналогичное арендуемое имущество, и только в случае подтверждения его доводов суд может отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Однако в настоящее время наблюдается также еще одно основание для арендатора или иного заинтересованного лица, чтобы оспорить размер арендной платы, а в случае, если объектом договора аренды выступает недвижимость, то и всю сделку в целом. Данным основанием является чрезмерное завышение арендной платы арендодателем (в несколько раз), суды при этом руководствуются в последнее время часто применимыми для "рушения сделок" ст. ст. 10, 168 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается Определением ВАС РФ от 6 декабря 2013 г. N ВАС-13846/13 по делу N А19-2903/2010, в котором суд указал следующее: "...договор, предоставление по которому со стороны одного лица в два и более раза превышает встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, может являться основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ".

На основании изложенного можно прийти к выводу, что по вопросу правовой природы такого условия договора аренды, как размер арендной платы, в юридической науке существуют различные точки зрения. Кроме того, подходы к установлению и изменению размера арендной платы относительно различных видов объектов гражданских прав могут иметь различную динамику. В связи с этим при заключении дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, в том числе по ее снижению, необходимо прибегать не только к Гражданскому кодексу РФ, но и к специальному законодательству.

© Copyright 2014-2022, ООО Консалтинговая группа «Гармония права»
Адрес: 121170, Москва, ул. Генерала Ермолова, д. 2
Телефон: +7 (495) 790-9811