Два миллиона – каждому!

Вычет по нескольким объектам

В отличие от прежних правил вычет на приобретение жилья можно получить по нескольким объектам, то есть налогоплательщику предоставляется возможность получить имущественный вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть 260 тыс. руб. (13% от 2 млн. руб.) уплаченного НДФЛ в течение всей его жизни (пока не выберет все 2 млн. руб.).

Так, если сначала гражданин приобретет комнату за 1,2 млн. руб. и заявит имущественный вычет на ее приобретение, а через какое-то время купит отдельную квартиру стоимостью 6 млн. руб., то по квартире он сможет дополучить имущественный вычет в размере 800 тыс. руб. (2 млн. руб. - 1,2 млн. руб.).

Кроме того, максимальный размер вычета сможет получить каждый совладелец жилья.
Например, квартира стоимостью 9 млн. руб. приобретена в равнодолевую собственность трех человек (по 1/3). Расходы каждого на приобретение жилья составили 3 млн. руб. Соответственно, каждый собственник вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетов по своей доле в размере 2 млн. руб. Можно сказать, что общий размер имущественного вычета на один объект (на квартиру) в нашем примере составил 6 млн. руб. До 2014 года 2 млн. руб. вычета приходилось делить на всех собственников пропорционально их доле, то есть в нашем примере каждый собственник мог бы получить лишь 1/3 от 2 млн. руб.

Также при приобретении жилья в общую совместную собственность супругов каждый из них сможет претендовать на вычет в размере 2 млн. руб.

Минфин разъяснил, что имущественные налоговые вычеты совладельцам жилья, как и прежде, будут производиться исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости (письмо ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@ (вместе с письмом Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870)). Если супруги приобретают жилье в общую совместную собственность, при подаче документов на получение вычета им следует написать заявление и распределить расходы на покупку между собой. Такой документ составляется исключительно в целях налогообложения и не имеет гражданско-правовых последствий.

Заметим, если один из супругов уже использовал свое право на имущественный вычет при приобретении другого жилья, его супруг сможет воспользовался имущественным вычетом в пределах 2 млн. руб. по всей стоимости совместно нажитого жилого объекта. Главное - правильно распределить вычет. Напомним, если супруги не заключали брачного контракта, то распределить расходы на приобретение жилья в целях получения имущественного вычета они могут в любой пропорции: 50%; на 50%, 60% на 40% и даже 0% на 100%.

В ситуации, когда воспользоваться вычетом может только один супруг, в его пользу целесообразно распределить все 100% расходов. А если право на вычет имеют оба супруга, то расходы на недорогое жилье целесообразно поделить соразмерно их доходам, с которых они уплачивают НДФЛ по ставке 13%. Это позволит быстрее вернуть налог из бюджета по итогам года или получить его в течение года, если имущественный вычет предоставляется по месту работы.

Например, супруги приобрели квартиру стоимостью 3 млн. руб. в общую совместную собственность в 2014 году. Оба имеют право на имущественный вычет в пределах 2 млн. руб. Однако вычет на двоих по этой квартире составит лишь 3 млн. руб., то есть сумму фактически произведенных расходов. Предположим, что доходы супруги, облагаемые по ставке 13%, за 2014 год составят 500 тыс. руб., а супруга - 4 млн. руб. В такой ситуации расходы в размере 3 млн. руб. супругам целесообразно распределить как 2/3, то есть 2 млн. руб. (в максимальном размере), - супругу и 1/3, то есть 1 млн. руб., - супруге. Тогда по итогам 2014 года супруги смогут получить по своим доходам имущественные вычеты в общей сумме 2,5 млн. руб. (супруг вернет 13% НДФЛ с 2 млн. руб., а супруга - с 500 тыс. руб.). Остаток имущественного вычета - 500 тыс. руб. супруга перенесет на 2015 год. Если же супруги расходы поделят поровну (по 1,5 млн. руб. на каждого), то супруг сможет вернуть за 2014 год НДФЛ только с 1,5 млн. руб. Его супруга - 0,5 млн. руб., а 13% НДФЛ от оставшейся суммы своего вычета (с 1 млн. руб.) будет возвращать еще 2 года (за 2015 и 2016 годы), то есть за первый год предоставления им вычета они вернут НДФЛ только с 2 млн. руб.

Вычет родителям по "детскому" жилью

С 01.01.2014 в НК РФ официально закреплено право родителей (усыновителей, приемных родителей, опекунов, попечителей), приобретающих за счет собственных средств жилье в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет), получить имущественный вычет по таким расходам. При этом сам ребенок не теряет право на имущественный вычет в будущем, если приобретет собственное жилье (письмо Минфина России от 09.09.2013 N 03-04-05/37060).

Как разъяснил Минфин России, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен тем налогоплательщикам, детям (подопечным) которых не исполнилось 18 лет на момент возникновения у них права собственности на объект недвижимости (письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870).

Заметим, что налоговые органы и до внесения изменений в ст. 220 НК РФ предоставляли родителям вычеты по расходам на "детское" жилье, руководствуясь позицией КС РФ (Постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П, от 01.03.2012 N 6-П), но опекуны, попечители, усыновители и приемные родители такие расходы учесть не могли.
Напомним, что родитель (опекун, попечитель и др.) учитывает расходы на ребенка в сумме своего имущественного вычета, то есть максимальный размер имущественного вычета родителя не может превышать 2 млн. руб. Например, мать приобрела квартиру стоимостью 3 млн. руб. в долевую собственность со своей несовершеннолетней дочерью. Она может получить имущественный вычет в размере 2 млн. руб.: 1,5 млн. руб. - по своей доле и 0,5 млн. руб. - по доле ребенка.

Вычет пенсионерам

Изменения в порядке предоставления имущественного вычета на приобретение жилья коснулись и пенсионеров. С 1 января 2014 года условие, в соответствии с которым налогоплательщики-пенсионеры вправе перенести остаток имущественного налогового вычета на три предшествующих налоговых периода только в случае отсутствия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке 13%, снято. Поэтому перенести на предшествующие налоговые периоды остаток имущественных налоговых вычетов будут вправе и работающие пенсионеры (письмо Минфина России от 08.08.2013 N 03-04-05/32020).

Также уточнено, что три предшествующих периода - это годы, предшествующие году, в котором возник переносимый остаток имущественного вычета (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Вычет у нескольких работодателей

С этого года налогоплательщики могут получать имущественный налоговый вычет на приобретение жилья у нескольких работодателей. Для этого в налоговой инспекции необходимо получить соответствующие подтверждения прав на вычет с указанием суммы вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового агента (п. 8 ст. 220 НК РФ в ред. Закона N 212-ФЗ).

Минфин разъяснил, что налоговые органы подтверждают право на получение имущественного налогового вычета на основании суммы, указанной налогоплательщиком в заявлении (письмо ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@ (вместе с письмом Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870)). По нашему мнению, это означает, что гражданам, которые хотят получать имущественный вычет по нескольким местам своей работы, необходимо распределить общую сумму полагающегося им вычета между работодателями и указать их в заявлении, которое представляется в налоговую инспекцию для получения уведомления о праве на вычет. Если же налогоплательщик ошибется в расчетах и по итогам года его доходы у одного работодателя окажутся больше, чем сумма вычета, указанная в уведомлении, а у другого работодателя, наоборот, сумма вычета окажется больше выплаченного дохода? Ситуацию можно будет исправить, представив декларацию по НДФЛ в налоговую инспекцию по итогам года, и дополучить имущественный вычет там (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Проценты по целевым займам и кредитам

Как и прежде, помимо имущественного вычета на приобретение жилья, налогоплательщики могут получить имущественный вычет по целевым кредитам и займам, взятым на приобретение и строительство жилья. Но по кредитам и займам, полученным с 01.01.2014, размер вычета ограничен суммой в 3 млн. руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ в ред. Закона N 212-ФЗ). Если же целевой кредит или заем налогоплательщик успел получить до 01.01.2014, это ограничение применяться не будет (п. 4 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Таким образом, с 01.01.2014 налогоплательщик сможет получить вычет на жилье в размере 2 млн. руб. и вычет на уплату процентов по целевому кредиту или займу в пределах 3 млн. руб. А если кредит или заем были получены до 01.01.2014, то проценты будут учитываться без ограничений.

Но в любом случае учесть в составе имущественного налогового вычета расходы на уплату процентов можно будет только по одному объекту недвижимости (п. 8 ст. 220 НК РФ в ред. Закона N 212-ФЗ).

Например, налогоплательщик получит имущественный вычет на приобретение квартиры стоимостью 1800 тыс. руб. и процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, полученному на приобретение этой квартиры, в размере 500 тыс. руб. Затем он приобретет другую квартиру стоимостью 5 млн. руб. также за счет средств ипотечного кредита. По второй квартире заявить вычет по неиспользованной сумме процентов налогоплательщик не вправе, поскольку он уже использовал право на вычет процентов при приобретении первой квартиры. В нашем примере он сможет дополучить вычет в сумме 200 тыс. руб. только по расходам на приобретение самой квартиры.

Кто может воспользоваться нововведениями?

Многие налогоплательщики, которые уже получили имущественный вычет на приобретение жилья в размере менее 2 млн. руб., с нетерпением ждали вышеперечисленных поправок, полагая, что смогут воспользоваться ими. Однако, к сожалению, сделать это им, по-видимому, не удастся.

Если гражданин уже заявил вычет по приобретенному жилью, то продолжать им пользоваться он будет в прежнем порядке по правилам, действующим до 01.01.2014. Это прямо предусмотрено п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ. Не могут воспользоваться новыми вычетами и те налогоплательщики, которые уже использовали свое право на имущественный вычет. Дополучить вычет до 2 млн. руб. при приобретении другого жилья они не смогут, поскольку как старой, так и новой редакцией ст. 220 НК РФ повторное предоставление вычета запрещено (письмо Минфина России от 28.11.2013 N 03-04-05/51477), а получение имущественного налогового вычета в сумме разницы между его максимальным размером и фактически предоставленным налогоплательщику до 2014 года данным Законом не предусмотрено (письмо Минфина России от 24.10.2013 N 03-04-05/44997).

Минфин России разъяснил, что новая редакция ст. 220 НК РФ должна применяться, если право на получение имущественного налогового вычета возникло после 1 января 2014 года (письмо ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@ (вместе с Письмом Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870)). В случае, когда гражданин приобретает право на строящееся жилье по договору долевого участия в строительстве или инвестиционному договору, право на вычет возникает при подписании акта передачи построенного объекта, а при приобретении жилья на вторичном рынке (по договору купли-продажи) или строительстве жилого дома - при наличии документа, подтверждающего право собственности.

Таким образом, без споров с налоговыми органами вычет по новым правилам может быть предоставлен, если налогоплательщик ранее его не получал и документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче при приобретении прав на объект долевого строительства), оформлены после 1 января 2014 года. По мнению Минфина России, применить новые правила предоставления имущественного вычета не могут даже те налогоплательщики, которые получили право на вычет в 2013 году и в 2014 году представят декларацию по НДФЛ.

На наш взгляд, данная точка зрения не бесспорна, поскольку в п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ указано, что новые правила предоставления имущественного вычета применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после 01.01.2014. А правоотношения по предоставлению вычета возникают при обращении гражданина в налоговую инспекцию за его получением. Соответственно, если гражданин впервые обратился за вычетом в 2014 году, представив декларацию за 2013 год, или за получением уведомления о праве на вычет, новые правила должны применяться. Но эту позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Не расстраивайтесь!

Нововведения в порядке получения имущественного налогового вычета имеют большое значение для налогоплательщиков, приобретающих жилье дешевле 2 млн. руб., а также в общую совместную или долевую собственность. Если налогоплательщик является единственным собственником дорогого жилья, то для него нет особой разницы, по каким правилам получать вычет. Размер вычета составит 2 млн. руб. в любом случае.

Работающим пенсионерам и великим труженикам, занятым у нескольких работодателей, также выгоднее воспользоваться новым порядком, чтобы сократить период получения вычета и возврата НДФЛ. Но если следовать разъяснениям Минфина, граждане, получившие право на имущественный вычет до 2014 года, не смогут получать его у нескольких работодателей в течение года, а работающие пенсионеры не смогут перенести остаток вычета на предыдущие годы, получив возврат НДФЛ за четыре года сразу.

Те налогоплательщики, которые расстроились, что не могут получить вычет по новым правилам, могут порадоваться, что у них уже есть собственное жилье и документы на него, то есть вложенные деньги не пропали. А то, что не удастся вернуть какую-то сумму НДФЛ, - ничего страшного. Ведь лучше быть несогласным с Минфином налогоплательщиком, чем обманутым дольщиком... С новосельем!

К сведению
Прежде чем обратиться за защитой своих прав в суд, необходимо обжаловать ненормативный акт налогового органа (действие или бездействие) в вышестоящем налоговом органе.

Кому вернут НДФЛ?

Алексей Комаров, нотариус, г. Санкт-Петербург (совет молодых нотариусов ФНП, СПб. НП).

Возврат налога при покупке квартиры заботит любого покупателя недвижимости. С 1 января 2014 года налоговый вычет привязан к налогоплательщику, а не к приобретаемому имуществу. Такое нововведение позволяет гражданам России получить вычет в полном объеме, если при покупке одной квартиры вычет, возможный в сумме 2 млн. руб., был использован с меньшей суммы фактически произведенных расходов. Распространяются эти поправки на покупателей, которые оформят право собственности и обратятся за налоговым вычетом в 2014 году.

Добрать вычет не получится, если стоимость приобретенного имущества была менее 2 млн. руб.

Изменения в законе о налоговых вычетах ограничили максимальную сумму по получению вычетов в отношении расходов на погашение процентов по кредитам: ранее вычет мог быть предоставлен в неограниченной сумме, с 2014 года вычет ограничен 3 млн. руб. При этом возврат налога по процентам может быть произведен только по одному объекту.

Обдумывая выгоду и целесообразность получения вычета, стоит учитывать, что нововведения позволяют всем участникам долевой и совместной собственности реализовать свое право на максимально возможный вычет. При покупке квартиры в долевую собственность каждый собственник сможет получить часть вычета, пропорциональную доле в праве, а потом при последующих сделках свой вычет добрать.

Оформление общей совместной собственности позволяет супругам распределить вычет между собой по договоренности в любой пропорции. При этом второй супруг не теряет своего права на вычет в дальнейшем. Также при покупке в общую совместную собственность, если один из супругов уже использовал свое право на налоговый вычет, второй может получить вычет в полном объеме, в том числе и по процентам, уплаченным банку за пользование ипотечным кредитом. Стоит заметить, что нет разницы между оформлением квартиры на одного из супругов или в совместную собственность. В обоих случаях налоговый вычет для супругов может быть распределен между ними в соответствии с их письменным заявлением.