Мечта риелтора

Функции

Мультилистинг (в американском варианте MLS, Multi Listing Service, происходит от английских слов multi - много, list - перечень) представляет по сути информационную площадку в виде объединения прайсов (листингов), в которую на договорных началах различные субъекты вносят информацию об объектах недвижимости. Основная задача таких систем - обеспечение субъектов рынка прежде всего актуальной и достоверной информацией о спросе и предложении на объекты недвижимости в том или ином регионе.

К таким субъектам можно отнести органы государственной власти и местного самоуправления, агентства недвижимости, частных риелторов, СРО в сфере недвижимости, население и иных заинтересованных лиц, таких как коммерческие структуры - инвестиционные компании, агентства ипотечного жилищного кредитования, коммерческие банки, которые занимаются выдачей целевых кредитов и займов (на покупку недвижимости).

Вопросы создания и функционирования МЛС в настоящее время достаточно актуальны, поскольку, располагая информацией, например, органы государственной власти и муниципалитеты могут ориентироваться на примерную рыночную стоимость квадратного метра вторичного жилья в том или ином населенном пункте, регионе и т.п., а фактические посредники (риелторы) могут сводить вместе продавца и покупателя, арендодателя и арендатора в более короткие сроки.

Как правильно отмечает Г. Стерник, к настоящему времени на всех уровнях законодательной и исполнительной власти осознали, что недвижимость наряду с сырьевыми ресурсами, производственным и научно-техническим потенциалом является одной из составляющих национального богатства страны, одной из основ функционирования и развития экономики.

Виды

В настоящее время в РФ можно выделить федеральные, межрегиональные, региональные (окружные) и городские (муниципальные) информационные МЛС. К примеру, к межрегиональным информационным риелторским системам относится функционирующая в настоящее время информационная система "Центр", существующая во многих субъектах России (Москве и Московской области, Краснодарском крае, Нижегородской, Самарской, Омской, Тульской, Курской, Кировской областях, Башкортостане и др.), а также в городах ближнего зарубежья.

При этом связи между региональными и городскими системами могут технически обеспечиваться только с помощью сети Интернет.

Отметим, что речь в настоящей статье не идет о ЕГРП - открытом государственном информационном ресурсе, куда заносятся данные об уже совершенных сделках и характеристиках объектов, сторонах договора и т.д., в связи с регистрацией договоров купли-продажи квартир, иного недвижимого имущества и перехода права собственности на них.

В судебной практике иногда встречаются споры по договорам о создании МЛС между предпринимателями и агентствами недвижимости.

Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к агентству недвижимости о взыскании 50 тыс. руб. задолженности по оплате услуг по договору об оказании консультационных услуг по разработке и описанию МЛС для сети агентств недвижимости, которая была создана в формате документов на бумажном и электронном (WORD) носителях.

Агентство недвижимости обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ИП о взыскании с него 50 тыс. руб. в связи с тем, что в предусмотренном договором формате результат работы не представлен, часть услуг по договору не оказана, отдельные услуги с агентством не были согласованы.

Арбитражный суд установил, что ответчик отказался от исполнения договора в связи с непредставлением исполнителем результатов работ в установленный договором срок, что соответствует положениям ст. 782 ГК РФ, при этом доказательств понесенных расходов по оказанию услуг исполнителем не представлено.

На основании ст. ст. 309, 310, 711, 782 ГК РФ Суд пришел к выводу об обязанности ИП возвратить перечисленную сумму аванса и, правомерно отказав в удовлетворении первоначального иска, удовлетворил встречный иск.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили в силе решение арбитражного суда первой инстанции в законной силе (Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008, ФАС МО от 30.12.2008 N КГ-А40/12159-08 по делу N А40-14943/2008).

Отличие от других баз данных

МЛС отличается от традиционных баз данных следующим.
Во-первых, МЛС, как и любая база данных, принадлежит кому-либо на праве собственности, однако ее собственником (владельцем), как правило, выступает общественная или иная негосударственная организация, которой может быть и хозяйственное общество.

Собственник МЛС вправе передавать права пользования такой системой на основании договора, а также обращаться в Суд с исками о возмещении убытков, причиненных, например, несанкционированным использованием и распространением МЛС.

Во-вторых, МЛС содержит информацию об объектах недвижимости, в отношении которых совершаются или совершались сделки по так называемым эксклюзивным договорам. Эксклюзивный договор заключается между клиентом и риелтором, при этом никто, кроме этого риелтора, не имеет права его продавать. В этом случае существует персональная ответственность риелтора за качество той информации, которая попадает в базу данных (МЛС).

Многие специалисты отмечают, что продажа объектов недвижимости по подобным договорам, как правило, происходит быстрее, чем обычно, так как агентства недвижимости стремятся оправдать надежды своих клиентов. Практика показывает, что риелторы даже готовы идти на определенный риск и вкладывать свои личные средства в продажу квартир, лишь бы сделка состоялась как можно быстрее.

В-третьих, функционирование и обновление информации в МЛС происходит на основе принципов взаимовыгодности (партнерства), поскольку все участники МЛС получают от ее использования определенную выгоду. Так, риелтор получает не только выигрыш во времени, но и больший размер вознаграждения (комиссионные), а владелец такой МЛС получает от ее участника новую достоверную и полную информацию о том или ином объекте недвижимости.

Кроме того, при использовании МЛС одни агентства привлекают других риелторов для скорейшей продажи объектов недвижимости и должны быть готовы поделиться с последними частью своих комиссионных.

МЛС в России...

Идея создания МЛС в России возникла при разработке Российской гильдией риелторов (РГР) по заданию Госстроя России Концепции создания Федеральной информационно-аналитической системы (ФИАС) рынка жилья, которая была рассмотрена и одобрена Научно-техническим советом Госстроя РФ 19.12.2000.

Создание такой системы было включено в Федеральную целевую программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 N 675.

В разделе "Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья" ФЦП "Жилище" указывалось, что в рамках проведения организационных мероприятий предусматривается организация на базе ЕГРП информационной системы статистических данных о ситуации на жилищном рынке.

Структурно МЛС должны являться частью таких информационных систем.
Определенные наработки в этой области есть: функционирует всероссийская база данных об объектах недвижимости, которую создал российский холдинг "Миэль".

Ссылка на эту базу с открытым доступом, предназначенную для потенциальных покупателей, арендаторов, профессиональных участников, находится на сайте РГР, в ней содержатся информация о продаже, аренде квартир на вторичном рынке, в новостройках, информация о продаже индивидуальных жилых домов и земельных участков во многих городах России.

В перспективе холдинга - создание национальной МЛС, которая должна заменить собой ИС "Центр".
Существуют также Тольяттинская база данных в системе "Волга-Инфо" и Московская база Winner, однако следует признать, что в настоящее время национальной МЛС в сфере недвижимости в ее традиционном понимании в России не существует, а обмен информацией об объектах недвижимости происходит в устной форме в основном между риелторами или руководителями агентств недвижимости на доверительной (партнерской) основе. На это обращает внимание А. Садовников.

Существует мнение о том, что МЛС начнут массово развиваться после принятия в России закона о риелторской деятельности и установления единых стандартов. Необходимо отметить, что проект Федерального закона "О риелторской деятельности в РФ" уже давно вынесен на широкое обсуждение, но так и не принят, как не приняты и законы о риелторской деятельности в отдельных субъектах, например, "Закон о риелторской деятельности в городе Москве", "Закон о риелторской деятельности в городе Санкт-Петербурге".

...и за рубежом

МЛС в полной мере развиты в настоящее время только в трех странах - США, Канаде, Голландии.
В США, являющихся родиной МЛС, существует общая электронная мультилистинговая база, принадлежащая Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors, NAR), которая регулирует правила проведения сделок на рынке недвижимости и каждый год утверждает кодекс этики. На данный момент эта общественная организация объединяет более 1 млн. 300 человек.

Отсюда следует отнюдь не маленький бюджет и неслабые лоббистские возможности организации, которыми она весьма эффективно пользуется, влияя на инициирование изменения законодательства США, подстраиваясь под меняющиеся условия рынка недвижимости. В компетенции NAR также находятся обучение и информационная поддержка деятельности риелторов. Один раз в год в Вашингтоне проходит заседание актива этой организации, и, как правило, его посещает президент США.

Одним из главных преимуществ МЛС в США является то, что в ней достаточно оперативно происходят изменения на рынке недвижимости, кроме того, каждый риелтор, являющийся членом NAR, ежедневно получает электронные письма об этих изменениях через сеть Интернет.

Е. Накушнова отмечает, что при необходимости можно ввести адрес дома и получить информацию за последние 10 лет о том, когда он продавался, по какой цене, сколько дней был на рынке, и фотографии - каким дом был и каким стал. Из МЛС есть выход на городскую базу данных, где хранится различная информация об объекте, в частности указано, является ли недвижимость объектом залога, какие налоги платятся, какова зарегистрированная площадь и т.д.

В Канаде МЛС зародилась в 30-е годы прошлого века отдельно в каждом городе, а с 50-х годов того же века была стандартизована и работала под управлением Канадской ассоциации риелторов. На сегодняшний день рынок недвижимости в Канаде немыслим без МЛС, и работать без этой системы - все равно, что торговать акциями без биржи.

В Голландии, например, где деятельность риелторов не лицензируется государством, риелтор может лишиться права пользоваться МЛС при неудалении информации о проданном объекте недвижимости, а также, если он не внес в течение дня изменения о его стоимости.

В Германии, несмотря на то что все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса, также существуют поисковые системы и открытые базы данных об объектах недвижимости.

А в России создание ФИАС пока остается просто мечтой и для простых граждан, и для профессиональных участников.

• Организация letbefit.ru. ПП с доставкой в Санкт-Петербурге.